1億円超のマンションを買える人は、本当に多いのか――パワーカップル27万世帯からフェルミ推定

「都心にはパワーカップルが多いから、1億円を超えるマンションでも売れる」――不動産の現場では、こうした説明を耳にすることがあります。

確かに、高所得の共働き世帯は増えています。しかし、その人数をそのまま「高額マンションを買う人の数」と見ることはできません。

前回は、金利上昇によって高額マンションの借入可能額がどう縮むのかを考えました。今回は、実際に高額マンション市場に入ってくる買主がどの程度まで絞られるのかを、フェルミ推定で考えてみます。

パワーカップル27万世帯は「最大母数」にすぎない

ニッセイ基礎研究所によると、夫婦ともに年収700万円以上の、いわゆる「パワーカップル」は、2014年の22万世帯から2024年には45万世帯へ約2倍に増えました。さらに、その約6割が東京・神奈川・千葉・埼玉の南関東に居住するとされています。

45万世帯 × 約60％＝約27万世帯※1

一見すると、1億円超の住宅を買える層はかなり厚そうに見えます。しかし、この27万世帯すべてが今年住宅を買うわけではありません。

同じニッセイ基礎研究所の調査では、パワーカップルが多く含まれる年収700万円以上の共働き女性世帯は、約8割が持ち家に居住しており、内訳は戸建てが約5割、マンションが約3割です。

ただし、持ち家だから今後住宅を買わないとは限りません。住宅価格の上昇や家族構成の変化によって、買い替え・買い増しを行う世帯もあります。実際、2025年の住宅購入・建築検討者調査では、「買い替え」と「買い増し」を合わせた二次取得者が、住宅購入検討者全体の38％を占めています。

27万世帯から、購入を検討する人へ

南関東の約27万世帯が一斉に住宅を買うわけではありません。持ち家取得の実績（全国で年約1.7％）を参考に、購入・買い替えを具体的に検討する割合を年3～5％と仮置きすると、約8,100～1万3,500世帯。さらに30～50％がマンションを選ぶと仮定すれば、年間約2,400～6,800世帯です。

これはマンション購入の検討層であり、全員が1億円超を希望するわけではありません。ここから希望価格と銀行の審査条件で、買主候補はさらに絞られます。

審査金利3％から4％で、買える額はどれだけ変わるか

世帯年収1,400万円、35年返済、返済負担率40％、他の借入なしという同じ条件で、審査金利だけを3％から4％へ変えると、次のようになります。

借入可能額：約1億2,126万円 → 約1億540万円（約1,586万円・13％減）
1億2,000万円を借りるための必要年収：約1,385万円 → 約1,594万円（約209万円増）

つまり、世帯年収1,400万円～約1,594万円未満の層は、1億2,000万円を全額借りる例で、3％なら返済負担率の条件を満たしても、4％では満たせません。年収1,400万円なら不足額は約1,460万円。購入意欲があっても、物件価格を下げるか、自己資金で補う必要が出ます。

3％と4％は比較のための仮定です。全銀行の審査金利が一律に変わったという意味ではなく、実際の審査結果や無理なく返せる額を示すものでもありません。

供給増に成約が追いつかない

東日本REINSの首都圏・1億円以上の中古マンションを、2025年と2026年の1～3月で比べると、次の通りです。

新規登録：4,431件 → 7,375件（66％増）
成約：1,129件 → 1,490件（32％増）
3月末在庫：3,874件 → 7,128件（84％増）

成約も増えています。しかし売出しの増加に追いつかず、在庫は大きく積み上がりました。在庫をその四半期の月平均成約件数で割った目安は、約10.3か月分から約14.4か月分へ増えています。これは個々の物件の平均販売期間ではありません。

銀行審査の影響を世帯数で示すなら、先ほどの年間約2,400～6,800世帯に「1億2,000万円程度の借入希望者20％」「年収の境界にいる人20％」「不足分を補えない人50％」を仮置きすると、年間約48～136世帯（中心約90世帯）が、この価格・借入条件では買主候補から外れる計算です。3つの割合は統計値ではなく、実際の審査否決件数でもありません。

売り物が増える一方、希望価格で融資を受けられる買主候補は薄くなる。その価格での成約が進まなければ販売が長引き、早期売却を望む売主には価格を見直す圧力がかかります。ただし、この試算だけで在庫増の原因を金利に特定することはできません。価格設定、現金購入者、地域や物件の違いも影響します。

次回：50年ローンは、本当に「買える」を意味するのか

同じ年収1,400万円・審査金利4％でも、返済期間を35年から50年へ延ばすと、試算上の借入可能額は約1億540万円から約1億2,100万円に増えます。1億2,000万円の借入に再び届く計算です。

第3回では、その代わりに60歳・65歳時点でいくら残債があるのか、退職後の家計と老後資金まで含めて検証します。

備考・推定条件

※1 約27万世帯について
ニッセイ基礎研究所は、夫婦ともに年収700万円以上の「パワーカップル」が2024年時点で全国約45万世帯と推計しています。また、同研究所の2025年調査では、パワーカップルが多く含まれる高所得共働き層の約6割が南関東（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）に居住しています。本記事では45万世帯×約60％＝約27万世帯と概算しています。したがって、27万世帯は直接集計された公式統計値ではなく、2つの調査結果を組み合わせた概算です。

年間3～5％について
2023年住宅・土地統計調査を基にした分析では、2019年～2023年9月の約4年9か月で持ち家を取得した世帯は約276万世帯で、年平均では約58万世帯となります。全国の持ち家世帯約3,388万世帯に対して約1.7％／年に相当します。本記事では、これは「実際に取得まで至った世帯」の比率と考え、その前段階で物件探索、住み替え検討、ローン審査等まで含めて市場に参加する世帯はより多いと考え、年間3～5％をフェルミ推定上のシナリオレンジとして置いています。3～5％自体は公的統計値ではありません。なお、2025年の住宅購入検討者の38％が買い替え・買い増しなどの二次取得者であり、既存の持ち家世帯にも一定の住み替え需要が存在することを補助的な根拠としています。

※借入可能額・必要年収は、元利均等返済、返済負担率40％、審査金利3％または4％、他債務なしとして試算した概算です。3％→4％は比較のためのシナリオで、全金融機関の審査金利が実際にこのように変化したとの統計ではありません。物件価格を全額借りる例では購入諸費用を含まず、自己資金・金融資産で不足額を補う場合もあります。実際の審査では、年齢、勤務先、既存借入、完済年齢、担保評価、収入合算方法、金融機関ごとの基準などによって結果は異なります。

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