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最近、不動産の現場で「1億円を超える中古マンションが以前より売れにくい」という話を耳にする機会が増えました。

価格が大きく崩れているわけではありません。それでも、売却までに時間がかかったり、価格改定を重ねたりする物件が目立つ。なぜなのでしょうか。

今回は、「その価格を実際に買える人がどのくらいいるのか」という視点から、フェルミ推定を使って高額住宅市場を考えてみます。

フェルミ推定とは、正確な統計が存在しない数量について、入手できる事実と合理的な仮定に分解し、概算値を求める方法です。

今回でいえば、世帯年収 × 返済負担率 × 審査金利 × 返済期間から「いくらまで借りられるか」を考え、その先で「その条件を満たす世帯が何世帯いるか」を推定していきます。

1億円超の「売り物」は増えている

東日本REINSの統計を見ると、首都圏では1億円以上の中古マンションの登録が増え、高価格帯の存在感が大きくなっています。※1

つまり、買主側から見ると「1億円以上で選べる物件」が以前より増えている。

問題は、買える人の数も同じように増えているのかです。

高額住宅市場を支えてきた「購入可能額の拡張」

ここ数年の住宅価格上昇に対して、家計と金融機関はさまざまな方法で対応してきました。

住宅価格高騰への対応として、共働きによる世帯所得の増加、ペアローン、フルローンなどによる借入額の増加、変動金利の利用、そして最長50年までの超長期住宅ローンの普及が進んでいます。※2

つまり、高額住宅市場は単に「所得が増えたから価格が上がった」だけではありません。

夫婦双方の所得を使う
＋自己資金を抑えて借入額を増やす
＋返済期間を40年、50年へ延ばす
＋毎月返済額を抑える

ことで、家計の購入可能額そのものを拡張してきた面があります。

この仕組みが、1億円を超える住宅市場を支えてきた一つの要因だと考えられます。

年収1,400万円なら、どこまで借りられるのか

例えば、夫婦それぞれ年収700万円、世帯年収1,400万円の共働き世帯を想定します。

住宅ローン審査では、年収だけでなく返済負担率や担保評価などが重要になります。※3

ここでは分析のために、審査金利ベースの返済負担率を40％と仮定します。

世帯年収1,400万円なら、年間返済額の上限は560万円。月額では約46.7万円です。

次に、銀行が審査上使用する金利を、3％ → 4％へ1％上昇したと仮定します。

審査金利は各金融機関の内部基準であり、一律には公表されていません。したがって、この3％・4％は市場全体の確定値ではなく、分析のための仮定です。

返済期間	審査金利3％	審査金利4％
35年	約1億2,130万円	約1億540万円
40年	約1億3,040万円	約1億1,170万円
50年	約1億4,490万円	約1億2,100万円

※BAC試算。世帯年収1,400万円、審査金利ベースの返済負担率40％、元利均等返済、他債務なし。

35年返済では、金利が1％上昇するだけで借入可能額が約1,600万円縮小します。

例えば1億2,000万円の物件なら、審査金利3％では世帯年収1,400万円でも計算上は射程に入ります。しかし4％になると、35年では届きにくくなります。

返済期間の長期化は「最近始まった対策」ではない

ここは重要です。

銀行が40年、50年ローンを増やしてきたのは、最近の金利上昇だけへの対応ではありません。

すでに住宅価格が上昇していた段階から、35年では毎月返済額が収まりにくくなり、返済期間を延ばすことで購入可能額を維持する動きが広がっていました。

日本銀行によれば、地方銀行の変動金利型住宅ローンでは、35年を超える住宅ローンが新規実行額ベースで5割を超え、40年超も1割以上みられるようになっています。※4

また、返済期間が長いほど借入額は大きい一方、30年を超えるローンでは毎月返済額に大きな差がなく、月々の返済額を一定の範囲内に抑えるために超長期ローンが活用されていると分析されています。※4

その状態に、今度は金利上昇が重なった

住宅価格上昇に対して、共働き → ペアローン・収入合算 → 借入額増加 → 返済期間長期化と、購入可能額を拡張するレバーをすでにかなり使ってきました。

そこへ金利上昇が重なっています。

金融機関側でも、返済負担率や借入比率を重視し、長期化した住宅ローンのリスク管理がより重要になっています。※2 ※4

したがって現在の高額住宅市場は、「金利が上がったから突然買えなくなった」というより、「すでに購入可能額を広げる手段をかなり使っていたところへ、金利上昇が重なった」と見る方が実態に近いのではないでしょうか。

高額帯ほど影響が出やすい理由

1億円、1.2億円、1.5億円、2億円と価格が上がるほど、もともとの買主候補は少なくなります。

その市場が、双方の所得を使う＋借入割合を高める＋返済期間を長くすることを前提に成立していたとすれば、金利上昇によって審査上の借入可能額が下がった際の影響は、高額帯ほど大きくなります。

もちろん、すべてのパワーカップルが限界まで借入をしているわけではありません。現金を多く持つ世帯もあれば、金融資産や親からの援助がある世帯もいます。

したがって、「1億円超市場そのものが崩壊した」と断定することはできません。

ただし、高額住宅市場を支えてきた「購入可能額を拡張する仕組み」が、金利上昇によって効きにくくなり始めているという仮説には、相応の合理性があります。

まず表れるのは「価格下落」とは限らない

この変化は、最初から大幅な価格下落として表れるとは限りません。

• 販売期間が長くなる
• 内見は入るが申込みに至らない
• 価格改定が増える
• 高額物件の在庫が積み上がる
• 買取再販業者が在庫を抱える
• 金融機関が高額案件を選別する

といった現象として表れる可能性があります。

売主が価格を下げなければ、統計上の「売出価格」は高いままでも、実際の流動性は落ちるからです。

この意味では、「価格が下がったか」より、「その価格で売れるまで何日かかるようになったか」を見る方が、市場変化を早く捉えられる場合があります。

高額住宅では「相場」より「買える人の数」を見る

これまでの不動産査定では、周辺の成約事例や坪単価が重要な基準でした。もちろん、それは今後も変わりません。

ただ、高額帯ではもう一つ、「その価格を実際に買える世帯が何世帯いるのか」を見る必要があります。

市場価格が1億2,000万円だから1億2,000万円で売れる、とは限りません。

1億2,000万円を金融機関から調達できる世帯がどの程度いるのか。その世帯数に対して、同じ価格帯の中古マンションが何戸売りに出ているのか。

そこまで考えることで、高額住宅市場の需給がより立体的に見えてきます。

今回のフェルミ推定から見えてくるのは、住宅価格上昇を支えてきた共働き、借入額増加、返済期間長期化という仕組みの余地が小さくなったところへ、金利上昇が重なり、高額帯の買主母数が縮小し始めている可能性があるということです。

今後の高額物件の売却では、「相場はいくらか」と同じくらい、「その価格を買える人が何人いるのか」という視点が重要になってくるのではないでしょうか。

次回は「実際に何世帯が買えるのか」を推定します

今回は、年収、審査金利、返済負担率、返済期間という金融条件から「いくらまで借りられるのか」を考えました。

次回はさらに踏み込み、首都圏の所得分布、共働き高所得世帯の数、住宅購入年齢層などの統計を使って、1億円、1.2億円、1.5億円、2億円それぞれの住宅を実際に購入可能な世帯が、首都圏にどの程度存在するのかをフェルミ推定します。

さらに、1億円以上の中古マンション供給戸数と組み合わせ、「買える人の数」と「売り物の数」の需給バランスまで見てみたいと思います。

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出典

※1 公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本REINS）「不動産市場動向・Market Watch」
※2 株式会社日本総合研究所「価格・金利上昇で変容する住宅ローン市場」
※3 国土交通省「令和7年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」
※4 日本銀行「金融システムレポート 2026年4月号・2026年10月号」

※借入可能額はBACによる試算。「審査金利3％→4％」は金融機関が公表した共通基準ではなく、本記事の分析上の仮定です。