SERVICE 02 / ASSET MANAGEMENT
投資効率を、運営から立て直す。
賃料収入から空室損・運営費を除いた純収益（NOI）を起点に、借入、管理、修繕を分けて確認し、キャッシュフロー改善の順番を整理します。
収益、借入、運営、修繕を同じ前提で確認し、改善効果と実行順序を整理します。
OPERATING VIEW
収支を一列に並べる
INCOME賃料収入＋
LOSS空室・未収−
OPEX運営費・修繕−
NOI物件の純収益＝
DEBT借入返済−
CASH FLOW手残り確認
金額を飾らず、どこで差が生まれているかを見つけます。
STARTING POINT
手残りが減る場所を、
順番に確かめる。
不動産経営は、賃料収入だけでなく、空室損と運営コストを除いたNOIが物件の収益力を考える一つの基準になります。
- 賃料収入はあるのに、手残りが想定より少ない
- 空室や募集条件について、管理会社の提案を客観的に見たい
- 借入条件、管理費、修繕のどこから見直すべきか分からない
- 改善後の効果を同じ基準で追えていない
THREE LEVERS
収支を動かす、3つの改善領域。
01 / REFINANCE
借入条件の整理
金利、返済期間、残高、担保状況を確認し、キャッシュフローへの影響を整理します。借り換え等の可否は金融機関の判断です。
02 / MANAGEMENT
管理と空室の見直し
募集条件、空室期間、管理報告、入居者対応を確認し、改善候補と実行条件を分けます。
03 / OPERATIONS
運営コストと修繕
管理費、原状回復、保守、修繕を並べ、削減だけでなく物件価値への影響も見ます。
OPERATING REVIEW
数字を、改善の順番へ変える。
過去実績と確認時点を明記し、未確認の効果や金融条件を確定情報として扱いません。
01
NOIの分解
賃料収入、空室損、運営費を分け、物件そのものの収益力を確認します。
02
資金調達の確認
借入条件と返済負担を整理し、手残りへの影響と確認先を明確にします。
03
管理・修繕の改善候補
施策ごとに必要費用、期待する効果、実行条件、リスクを並べます。
04
計画対実績の記録
施策前後の数値と確認日を同じ基準で残し、次の改善判断へつなげます。
REVIEW CYCLE
診断して終わらず、
改善後まで追う。
資料確認、現状診断、改善案の実行、施策後の検証までを一続きで支援します。
- STEP 01お問い合わせ
保有物件と現在感じている課題、確認したい範囲を伺います。
- STEP 02資料のご案内
レントロール、月次収支、借入条件、修繕履歴などをご案内します。
- STEP 03運営診断
収入、空室、費用、借入、建物状態を分けて確認します。
- STEP 04改善案と継続確認
施策の実行条件とリスクを比べ、実施後の差を次の判断へつなげます。
MANAGEMENT CYCLE
改善は、一度で終わらせない。
計画と実績の差を定期的に確認し、管理・修繕・借入の前提が変われば、優先順位も見直します。
SCOPE & EVIDENCE
数字の根拠と、
業務範囲を曖昧にしない。
改善効果や融資条件を保証せず、誰が何を確認するかを整理します。
- 収支・稼働 対象期間と元資料を確認
- 借入条件 金融機関の正式判断を優先
- 税務・法務 必要に応じ専門家へ確認
- 改善効果 実施後の実績で検証
FAQ
よくあるご質問
何を用意すれば収支を確認できますか？
レントロール、月次収支、借入返済表、管理報告、修繕履歴などを確認します。
管理会社を変えることが前提ですか？
いいえ。現行管理の良い点も含め、費用、引継ぎ、運営への影響を比較します。
借り換え先を必ず紹介してもらえますか？
紹介の可否、融資条件、審査結果は個別事情と金融機関の判断によります。
相談料金やオンライン相談の対応時間は？
ご相談内容と確認範囲を伺い、料金、対応方法、日程を事前にご案内します。オンライン相談の可否も個別に調整します。
NEXT STEP
まず、収支のどこで差が出ているかを確かめる。
保有物件の資料を基に、改善できることと、すぐには変えられないことを整理します。
※ 改善効果、融資条件、収益を保証するものではありません。税務・法務は必要に応じて各分野の専門家へ確認します。