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【賃貸不動産の相続税評価、2027年から見直しへ】相続対策で買った不動産、これからどうする？（第1回）
2026年11月10日
株式会社Birth Asset Consulting
NEWS LETTER
報道関係者各位
「相続対策なら、賃貸不動産を買っておけばいい」――長く言われてきた考え方です。
しかし2027年からは、買って5年以内の物件でその前提が崩れます。
2025年12月26日に閣議決定された「令和8年度税制改正の大綱」で、亡くなる前（または贈与する前）の5年以内に買った・建てた賃貸不動産は、2027年1月1日以後の相続・贈与から、実際の売買価格（時価）に近い金額で評価する方針が決まりました。国税庁はこれを受けて9月18日に具体的なルールの案（通達案）を公表し、10月18日まで意見を募集しました。現在は、正式な通達の公表を待っている段階です。
これから問われるのは、相続対策で買った物件を、どう持つかです。このテーマを3回に分けてお伝えします。
①何が変わるのか――「買ってすぐの賃貸不動産で相続税を下げる」方法が使えなくなる
相続税は、亡くなった方の財産を「いくら」と見るか（相続税評価額）で決まります。現金はそのままの金額ですが、土地は路線価（国税庁が道路ごとに決める価格。地価公示の8割程度が目安）、建物は固定資産税評価額（建築費より低くなるのが一般的）で評価され、人に貸していればさらに一段下がります。このため、1億円で買った賃貸アパートの評価額が、数千万円になることがあります。この差を使った相続対策が、長く行われてきました。
大綱は、これを次のように改めるとしています。
“被相続人等が課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。”
平たく言えば、亡くなる日（贈与する日）からさかのぼって5年以内に、お金を払って買った・建てた賃貸不動産は、実際の売買価格で評価するということです。あわせて、買った価格をもとにした額の8割で評価できる簡便な方法を設けること、1棟を小分けにして複数の投資家で持ち合う不動産小口化商品は買った時期を問わず時価に近い価格で評価することも決まっています。5年より前に買った・建てた物件は、これまでどおりの評価です（5年は土地と建物で別々に数えます）。
つまり、買ってから5年以内に相続や贈与が起きると、評価額は実際の価格に近くなり、これまでのように相続税を大きく下げる効果は見込めなくなります。
見直しの理由について、国税庁は「この乖離を利用した相続税対策等が広く喧伝されており」と説明しています。
通達：法律をどう当てはめるかについて国税庁が示す運用ルール。相続税の「土地や建物をいくらと見るか」はこの通達で決まっている。 意見募集（パブリックコメント）：国の行政機関がルールを定める前に案を公開し、広く意見を受け付ける手続（行政手続法にもとづく）。
②「何のために買ったか」と「何年持っているか」で分けて考える
相続対策のために買って、まだ5年たっていない物件
相続対策として買われる物件は、利回りやキャッシュフローよりも、評価額がどれだけ下がるかで選ばれていることがほとんどです。そのため利回りは低めです。2027年以後、こうした物件は投資としての魅力も、相続対策としての効果も薄くなります。売りに出しても、買い手にとって魅力に映りにくいのが実情です。
しかも個人が売る場合、売った年の1月1日時点で持ち始めてから5年以下だと、売却益にかかる税率が高くなります（所得税・住民税を合わせて約39%。5年を超えると約20%）。慌てて売るより、まず「持ち続ける場合の収支とその間のご家族の状況」と「いま売る場合に投資家が利回りで付ける価格と手元に残るお金」を比べることが先です。相続・贈与の時点で5年を超えていれば、見直しの対象にはなりません。
買ってから5年を超えている物件
見直しの対象外で、売却益にかかる税率も低い期間（長期譲渡）に入っています。価格が最高値圏にあるいまのうちに、出口を固めておくのも一つの選択です。とくに、ローンの返済が家賃収入を圧迫していて家賃を上げる見込みもない物件、大規模な修繕が近くその費用を家賃で取り戻せない物件、家賃を上げられない場所にある物件は、持ち続ける理由を確かめ直したいところです。
参考までに、当社が2026年にお客様へご紹介してきた収益物件では、築年数と構造ごとに「この利回りを下回るなら紹介しない」というラインがほぼ固まっていました。おおむね新築で6%台半ば、築20年で8%弱、築40年で9%弱（満室時の家賃収入÷価格）。その時点の金利と個人向けアパートローンの融資条件から逆算した、ローンを組んでも手元にお金が残りやすい水準で、相続税評価の効果は織り込んでいません。相続対策として買われた物件を売るとき、投資家が見るのはこうした物差しです。
相続税評価額や税額の計算は税理士の仕事です。当社は、買った価格・家賃・修繕の履歴など、その計算に必要な不動産側の事実をそろえ、収益の面から「持つか・売るか」を比べます。
評価の見直しは、不動産の価値そのものを変えるものではありません。変わるのは、価格の”理由”です。節税のための不動産から、収益のための不動産へ――2027年は、その切り替わりを一つひとつの物件で確かめる年になります。
次回予告 第2回は、この数年の収益不動産市場の「答え合わせ」と、金利・固定資産税・融資など2027年に重なる変化を取り上げます。第3回は、正式な通達が出たあとに、確定した計算方法と1億円のアパートでの具体例をお届けします。
出典 財務省「令和8年度税制改正の大綱」（令和7年12月26日閣議決定）52頁／国税庁「貸付用不動産の評価について（法令解釈通達）（案）」および同概要（e-Govパブリックコメント 案件番号410080055、2026年9月18日公示、10月18日締切）／国税庁 タックスアンサー No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」、No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」
【Birth Asset Consultingについて】
Birth Asset Consultingは、数千万円から数億円規模の収益不動産や相続対策を扱う地主・投資家に特化した、少数精鋭のプライベート・アセットマネジメント会社です。宅地建物取引業者として収益不動産の売買仲介を軸に、投資コンサルティング、プロパティマネジメント、相続関連業務まで、不動産の入口から出口までを一気通貫で担当します。対応エリアは一都三県を中心としています。
共同代表の臼井啓祐は、司法書士法人での不動産登記実務と銀行への出向を経験したのち、行政書士資格を取得。CFP®・1級ファイナンシャル・プランニング技能士も保有し、相続や許認可の「手続と金融」に強みを持ちます。共同代表の越匠平は、建築学科卒・MBA取得に加え、不動産投資・管理の国際資格（CPM®、CCIM®）を保有する「経営・建築」の専門家です。金融・法律・建築・経営という複合的な視点から、目先の利回りではなく”勝てる理由”を言語化したうえでご提案します。
※行政書士業務は、共同代表の臼井が個人で登録する「行政書士 グルーヴ・ＦＰ法務事務所」（新横浜）が承ります。
【寄稿可能】相続税評価の見直しと不動産、収益不動産の売却・保有の判断、金利と不動産投資などのテーマ・トレンドについて寄稿、お話可能です。
本稿は、2026年11月10日に報道関係者向けに配信したニュースレターを、そのまま掲載したものです。記載の数値・制度は配信時点のものです。相続対策で買った物件を持ち続けるか・売るかのご相談は、お問い合わせフォームから承ります。