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2026年7月30日
株式会社Birth Asset Consulting

NEWS LETTER
報道関係者各位

日銀は6月の金融政策決定会合で政策金利を1%に引き上げました。31年ぶりの水準到達に加え、市場では追加利上げ観測も根強い状況です。折しも7月1日には令和8年分路線価が発表され、全国平均+2.9%と5年連続の上昇を記録しました。この2つのニュースを受けて、「不動産価格はもう頭打ち。投資はリスクだ」という悲観論が市場に流れています。

しかし、プロとしての視点は異なります。重要なのは「やめること」ではなく、外部環境の変化を正しく解釈した上で、確実に「勝てる物件・エリア」をロジックで選び抜くことだと考えます。

①【外部環境の整理】金利1%時代、収益不動産マーケットはどう変わるか

金利上昇局面では、金融機関の融資姿勢はより保守的になり、フルローン・オーバーローンといった”力技”の融資条件は狭まる方向にあります。これまで金利の低さでカバーできていた収支の甘さが、そのまま可視化される時代に入ったといえます。

一方で、路線価の全国平均は+2.9%と伸びていますが、これは一律の上昇ではない点に注意が必要です。今回上昇した都道府県は36にとどまり、8県は下落しています。東京都が+9.4%と突出する一方、マイナス圏の県も複数存在します。インフレと金利上昇が同時に進む局面では、エリアの二極化がむしろ加速するというのが実態です。

ここで留意すべきは、路線価が毎年1月1日時点の評価に基づき、半年遅れの7月に公表される「遅行指数」だという点です。今回の+2.9%という数字は、今年1月までの地価動向を反映したものであり、6月に実施されたばかりの政策金利1%への引き上げの影響は、実はまだ本格的に織り込まれていない。つまり、これから半年から1年の間に、路線価にはまだ表れていない市場の変化——賃料や取引価格への金利上昇の波及——が徐々に顕在化してくる可能性が高いです。

②【投資戦略】「賃料が上がる場所」の条件

金利上昇に負けない唯一の方法は、価格ではなく「賃料の向上」です。目先の表面利回りだけを見た逆算判断では、この局面を読み間違える場合もあります。

賃料が上がるエリアの条件は一つではありません。人口の転入超過や世帯数の増加、駅前・沿線の再開発、生活利便施設の集積、企業誘致による雇用の増加、住宅供給の需給バランスなど、複数の要因が重なって初めて賃料は持続的に上昇します。逆に、地価が上がっていても、それがインバウンド観光需要のみに支えられていたり、再開発計画が実体を伴わないエリアでは、賃料の伸びが地価上昇に追いつかず利回りが悪化するリスクを抱えます。（当社の拠点である神奈川・横浜エリアでも、相鉄沿線・二俣川駅前のように沿線人口の増加を背景に路線価が前年比+16.7%と伸びる地点がある一方、観光需要が中心のエリアでは賃料への波及度合いが異なる、という差が実際に出ています）。

「上がっているから買い」ではなく、”なぜ上がっているのか”という需要の構造を分解して見極めることが、この局面での投資判断の核心になります。

③【内部環境の整理】いつまでに、いくらの資産形成を目指すか

仮に投資用のアパートを購入するのであれば、目先の利回りに惑わされず、自身の「いつまでに、いくら」というライフプランから逆算した1棟目のプランニングが欠かせません。特に重要なのは、購入時点の利回りではなく、将来にわたるキャッシュフローの変化を織り込んだシミュレーションです。

具体的には、①賃料の上昇・下落シナリオ、②インフレによる修繕費・管理費など運営コストの上昇、③金利上昇局面での返済負担の増加——この3つを保守的に見積もった上で、購入時から出口（Exit）までの収支を通しで検証しておく必要があります。目先の表面利回りだけを見て判断すると、5年後・10年後に想定外のキャッシュフロー悪化に直面しかねないので注意が必要です。

【Birth Asset Consultingについて】

Birth Asset Consultingは、数千万円から数億円規模の収益不動産や相続対策を扱う地主・投資家に特化した、少数精鋭のプライベート・アセットマネジメント会社です。不動産の入口から出口までを、共同代表の2名が一気通貫で直接伴走する体制を構築しています。代表の臼井は元銀行員であり、司法書士実務・行政書士資格を保有する「法律・金融」のプロフェッショナル。代表の越は、建築学科卒、MBA取得、さらに不動産投資・管理の最高峰資格（CPM®、CCIM®等）を網羅する「経営・建築」のプロフェッショナルです。当社は金融・法律・建築・経営という複合的な視点から、入口から出口までブレずに伴走し、目先の利回りではなく、”勝てる理由”を言語化した1棟目の選定から、共に取り組んでまいります。国内外の資産最大化に向け、豊富なデータと経験で、生涯にわたって顧客の資産を守り抜く最適な道筋をご提案します。

【寄稿可能】
最近の投資不動産傾向や資産形成などのテーマ・トレンドについて寄稿、お話可能です。

共同代表２名のプロフィール

・臼井 啓祐（うすい けいすけ）

<略歴>
2007年4月: 株式会社山田債権回収管理総合事務所 新卒入社
2007年5月: 司法書士法人 山田合同事務所にて不動産登記実務を経験
2008年1月: 株式会社横浜銀行 出向、銀行業務全般の経験を積む
2009年7月: 山田合同事務所復職、社長付営業部責任者就任
2011年8月: 株式会社エヌアセットBerryへ創業メンバーとして転職
2015年9月: 同社取締役就任
2017年9月：かわさき相続サポートセンター 立ち上げ参画
2024年9月: 株式会社Birth Asset Consulting 創業
2024年9月：行政書士 グルーヴ・ＦＰ法務事務所を開設

<保有資格>
宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、公認不動産コンサルティングマスター、一般社団法人 不動産証券化協会認定マスター、CPM®（米国不動産経営管理士）、CFP®（日本FP協会認定）、1級ファイナンシャルプランナー、行政書士、NPO法人相続アドバイザー協議会 認定会員、令和6年不動産鑑定士 短答式試験合格

・越 匠平（こし しょうへい）

<略歴>
2004年4月〜　総合不動産会社
2008年12月〜　(株)日本エスクロー信託（現(株)山田エスクロー信託）
2010年8月〜　（株）エヌアセットBerry 設立
2024年9月〜　株式会社Birth Asset Consulting 創業

<保有資格>
MBA（経営学修士）、宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、CPM®（米国不動産経営管理士）、CCIM®（米国不動産投資顧問）、AFP®（日本FP協会認定）、一般社団法人 不動産証券化協会認定マスター、日管協認定 上級相続支援コンサルタント、賃貸住宅メンテナンス主任者

• 会社名： 株式会社Birth Asset Consulting
• 代表者： 共同代表取締役 臼井 啓祐 / 越 匠平
• 所在地： 横浜オフィス　神奈川県横浜市西区北幸1-11-5相鉄KSビル9階
  　　　　　鎌倉オフィス　神奈川県鎌倉市七里ガ浜東2丁目21-11
• 設立： 2024年9月
• 事業内容： 収益不動産の売買仲介、投資コンサルティング、プロパティマネジメント、相続関連業務、行政書士業務
• 公式HP： https://birth-ac.com/

＜報道関係者様からのお問合せ先＞
株式会社Birth Asset Consulting　臼井/越
Tel：0467-80-2969　Mail：info@birth-ac.com

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本稿は、2026年7月30日に報道関係者向けに配信したニュースレターを、そのまま掲載したものです。記載の数値・制度は配信時点のものです。収益物件の取得・収支改善・出口戦略のご相談は、お問い合わせフォームから承ります。